Der Marktwert – oft auch Verkehrswert genannt – beschreibt den aktuellen Wert einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen. Er ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert und bildet die Grundlage für viele finanzielle und rechtliche Entscheidungen.

Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller relevanten Merkmale der Immobilie realistisch erzielt werden kann. Persönliche Umstände des Verkäufers oder Käufers, wie Zeitdruck oder besondere finanzielle Situationen, bleiben dabei unberücksichtigt.

Da der Immobilienmarkt ständigen Schwankungen unterliegt, kann sich der Marktwert einer Immobilie über die Zeit verändern. Faktoren wie die wirtschaftliche Entwicklung, Zinssätze oder Veränderungen in der Nachfrage beeinflussen ihn maßgeblich.

Eine Immobilienbewertung kann aus verschiedenen Gründen erforderlich sein:

• Kauf oder Verkauf: zur Festlegung eines realistischen Angebotspreises oder zur Kaufpreisprüfung.
• Finanzierung: Banken nutzen den Marktwert zur Berechnung möglicher Kreditsummen.
• Versicherung: Bestimmung der angemessenen Versicherungssumme.
• Besteuerung: Relevanz für Grundsteuern sowie Erbschafts- oder Schenkungssteuern.
• Erbschaft und Scheidung: gerechte Aufteilung von Immobilienvermögen.
• Vermögensbewertung: Einschätzung des Gesamtvermögens.

In Deutschland erfolgt die Immobilienbewertung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anhand drei wesentlicher Verfahren:

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken angewandt. Grundlage ist der Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte.

• Marktdatenbasis: Die Werte stammen aus Kaufpreissammlungen, Gutachterausschüssen oder anderen belastbaren Quellen.
• Einflussfaktoren: Lage, Größe, Zuschnitt, Ausstattung und Zustand der Immobilie bestimmen den Vergleichswert.
• Anpassungen: Falls keine identischen Vergleichsobjekte vorliegen, werden Zu- oder Abschläge vorgenommen.

Dieses Verfahren gilt als besonders marktnah, da es sich an realen Transaktionen orientiert.

2. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt hauptsächlich bei selbstgenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern zum Einsatz. Es basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert. Dabei werden Alterswertminderungen sowie marktübliche Anpassungen berücksichtigt.

• Bodenwert: Der Bodenwert wird anhand vergleichbarer Grundstücksverkäufe oder des örtlichen Bodenrichtwerts ermittelt.
• Gebäudewert: Die Herstellungskosten werden unter Berücksichtigung des Baujahres, der Bauqualität und des Zustands des Gebäudes berechnet. Wertminderungen durch Alter oder Abnutzung werden abgezogen.
• Marktanpassung: Da das Verfahren theoretische Werte liefert, wird der Sachwert anhand regionaler Marktverhältnisse und Nachfragefaktoren angepasst.

Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen es wenig Vergleichsobjekte gibt oder die nicht vorrangig der Ertragsgenerierung dienen.

3. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird für vermietete Immobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte, genutzt. Hier steht die nachhaltige Ertragskraft im Fokus.

• Rohertrag: Die erzielbare Jahresmiete wird ermittelt.
• Bewirtschaftungskosten: Davon werden Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwendungen und Mietausfallwagnisse abgezogen.
• Kapitalisierung: Der verbleibende Reinertrag wird mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert, um den Gebäudeertragswert zu bestimmen.
• Bodenwert: Der Bodenwert wird separat ermittelt und addiert.

Das Ertragswertverfahren ist besonders relevant für Investoren, da es die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie bewertet.

Ein weiteres Verfahren ist das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren). Das international gebräuchliche DCF-Verfahren wird vor allem bei großvolumigen Immobilieninvestitionen oder komplexen Projekten eingesetzt.

Vorgehensweise:

• Prognose zukünftiger Einnahmen und Ausgaben über einen längeren Zeitraum.
• Abzinsung dieser Zahlungsströme auf den heutigen Wert.
• Berücksichtigung eines individuellen Risikoabschlags.

Das DCF-Verfahren spielt in der deutschen Wertermittlung nach ImmoWertV eine untergeordnete Rolle.

Fazit:

Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt von der Immobilienart und dem Bewertungszweck ab. Während das Vergleichswertverfahren besonders marktnah ist, eignet sich das Sachwertverfahren für eigengenutzte Immobilien. Das Ertragswertverfahren ist für Investoren von zentraler Bedeutung.

Für die jeweilige Bewertung wesentlich sind u.a. folgende Einflussfaktoren:

Lage und Umfeld

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren für den Immobilienwert. Sie beeinflusst maßgeblich die Nachfrage und somit den erzielbaren Preis.

• Mikrolage: unmittelbare Umgebung, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nachbarschaft.
• Makrolage: Stadt, Region, wirtschaftliche Entwicklung und Bevölkerungsstruktur.

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Quadratmeterpreise für Grundstücke in bestimmten Lagen. Sie basieren auf realen Verkäufen und dienen als Orientierungswerte.

• Herkunft der Werte: sie werden von den Gutachterausschüssen aus realen Kaufverträgen abgeleitet.
• Einfluss auf die Bewertung: Bodenrichtwerte sind eine wichtige Grundlage für die Wertermittlung, müssen aber individuell angepasst werden, da jedes Grundstück spezifische Merkmale aufweist.

Bausubstanz und Zustand

Neben der Lage ist der bauliche Zustand entscheidend für den Wert einer Immobilie.

• Modernisierungsgrad: sanierte oder neuwertige Immobilien erzielen höhere Werte.
• Bauschäden: Schäden oder Sanierungsstau mindern den Wert erheblich.
• Bauqualität: hochwertige Materialien und nachhaltige Bauweise wirken sich positiv aus.

Marktanpassungsfaktoren

Marktanpassungsfaktoren dienen dazu, den theoretischen Sachwert an die tatsächlichen Marktverhältnisse anzupassen.

• Bestimmung: sie werden aus realen Kaufpreisen und Analysen der Gutachterausschüsse abgeleitet.
• Anwendungsbereich: im Sachwertverfahren erforderlich, um praxisnahe Werte zu erhalten.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler Parameter im Ertragswertverfahren und beschreibt den Zinssatz, mit dem der Bodenwert und der Reinertrag kapitalisiert werden. Er spiegelt die marktübliche Renditeerwartung von Investoren für vergleichbare Immobilien wider.

• Herleitung: Die Werte werden durch die Gutachterausschüsse aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen sowie den dort erzielten Erträgen abgeleitet.
• Bedeutung: Ein höherer Liegenschaftszinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert und umgekehrt. Damit beeinflusst er maßgeblich die wirtschaftliche Bewertung insbesondere von Renditeobjekten.
• Abhängigkeiten: Der Liegenschaftszinssatz variiert je nach Objektart, Lage, Risikoprofil und regionalen Marktbedingungen und muss daher sorgfältig und objektspezifisch gewählt werden.

Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, der verschiedene Verfahren und Einflussfaktoren kombiniert. Für eine präzise Wertermittlung empfiehlt sich die Beauftragung eines Sachverständigen, der neben den reinen Zahlen auch regionale Marktfaktoren und individuelle Objektmerkmale berücksichtigt. Eine sachkundige Bewertung bietet Sicherheit bei Kauf, Verkauf oder Finanzierung und ist essenziell für fundierte Entscheidungen.