• Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder betrieblich nutzen, können den Kaufpreis oder die Baukosten über die Gebäudeabschreibung steuerlich absetzen. Das führt zu einer geringeren Steuerlast und einem höheren laufenden Cashflow.
• Die Abschreibung erfolgt normalerweise über die vom Gesetzgeber vorgegebene Nutzungsdauer des Gebäudes – in den meisten Fällen über 50 Jahre. Die jährliche prozentuale Absetzung für Abnutzung (AfA) spiegelt den Wertverlust der Immobilie wider. Für manche Immobilienarten gelten höhere Sonderabschreibungen.
• Die standardisierten Abschreibungssätze des Finanzamts sind oft nicht optimal, weil sie pauschal für alle Gebäude eines bestimmten Baujahrs gelten und nicht den tatsächlichen Zustand oder die individuelle Nutzungsdauer der Immobilie berücksichtigen. Ein Nutzungsdauer-Gutachten kann hier für eine höhere Abschreibung sorgen und so die Steuerersparnis erhöhen.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bedeutet, dass Sie die Kosten der Anschaffung (Kauf) oder Herstellung (Bau) einer Immobilie steuerlich berücksichtigen dürfen. Indem Sie den Kaufpreis oder die Baukosten des Gebäudes abschreiben, reduzieren Sie automatisch Ihre Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung. Das heißt, sie erzielen rechnerisch weniger Gewinne durch Mieteinnahmen und müssen folglich weniger Steuern zahlen – Jahr für Jahr. Das wiederum verbessert den monatlichen Cashflow Ihrer Kapitalanlage.

Obwohl der Gesetzgeber die Nutzungsdauer für Gebäude vorgibt, haben Sie durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer steuerlichen Gestaltungsspielraum. Das heißt, Sie können den jährlichen Abschreibungsbetrag unter gewissen Voraussetzungen deutlich erhöhen und damit Steuern sparen.

Das Finanzamt legt pauschale Abschreibungssätze fest, die nicht immer den realen Gegebenheiten eines Gebäudes entsprechen. Für Wohnimmobilien gilt in den meisten Fällen eine Nutzungsdauer von 50 Jahren mit einer linearen Abschreibung von 2 % pro Jahr. Neubauten ab 2023 haben eine kürzere angenommene Nutzungsdauer von 33 Jahren, was eine Abschreibung von 3 % bedeutet.

In der Realität können Gebäude jedoch deutlich kürzer nutzbar sein – beispielsweise durch hohe Abnutzung, Instandhaltungsstau, fehlende Modernisierungen oder bauliche Mängel und Schäden. Eine Immobilie, die bereits seit Jahrzehnten genutzt wird, hat oft eine geringere Restnutzungsdauer als die vom Finanzamt pauschal angesetzten 50 Jahre.

Hier kommt ein Nutzungsdauer-Gutachten ins Spiel: Ein Sachverständiger ermittelt den tatsächlichen Zustand der Immobilie und berechnet eine realistische Restnutzungsdauer. Wenn diese kürzer als die Standardwerte des Finanzamts ist, kann die jährliche Abschreibung erhöht werden, was eine direkte Steuerersparnis bedeutet.

Beispiel:

• Ohne Gutachten: 50 Jahre Nutzungsdauer → 2 % Abschreibung
• Mit Gutachten: 30 Jahre Nutzungsdauer → 3,33 % Abschreibung

Das bedeutet eine um über 50 % höhere Abschreibung pro Jahr – und somit eine deutlich größere Steuerersparnis.

Gesetzliche Grundlage

Gemäß § 7.1 Abs. 5 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) gilt:

„Ein Gebäude ist ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und standfest ist.“

Abschreibungssätze nach Baujahr

Abschreibungssätze nach Baujahr

Fertigstellung	Nutzungsdauer	Abschreibungssatz
Bis 1924	40 Jahre	2,5 % jährlich
1925 – 2022	50 Jahre	2,0 % jährlich
Ab 2023	33 Jahre	3,0 % jährlich

 

Abschreibung in der Steuererklärung

Die jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie tragen Sie als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) Ihrer Steuererklärung ein. Reichen Sie die Anlage V mit Ihrer übrigen Steuererklärung beim Finanzamt ein.

Steuerersparnis durch Gebäudeabschreibung

Immobilieneigentümer profitieren von steuerlichen Vorteilen:

• Sie können nicht nur laufende Kosten absetzen, sondern auch den Kaufpreis oder die Baukosten abschreiben.
• Durch ein Nutzungsdauer-Gutachten kann die Abschreibungsdauer verkürzt werden, was die jährliche Steuerersparnis erhöht.

Beispielrechnung zur Gebäudeabschreibung

Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1987) für 500.000 Euro (ohne Grundstück) und vermieten es vollständig.

• reguläre Abschreibung (2 %): 10.000 Euro jährlich
• Steuerersparnis (bei 35 % Steuersatz): 3.500 Euro jährlich

Die gesamte Steuerersparnis nach 50 Jahren beträgt 130.000 Euro. Durch ein Nutzungsdauer-Gutachten kann sich die Restnutzungsdauer auf z.B. 30 Jahre verkürzen:

• neue Abschreibung (3,33 %): 16.650 Euro jährlich
• höhere Steuerersparnis (bei 35 %): 5.828 EUR jährlich

Die Steuerersparnis bleibt in der Summe gleich. Die Rückerstattung erfolgt jedoch in einem viel kürzeren Zeitraum, womit das Geld viel schneller für weitere Investitionen zur Verfügung steht. Zudem ist auch ein steuerlich neutraler Abverkauf früher möglich.

Fazit: Abschreibung beeinflusst den Cashflow erheblich

Die AfA ist ein wichtiges Steueroptimierungstool für Immobilieninvestoren. Besonders durch eine kürzere Restnutzungsdauer kann die Steuerlast deutlich gesenkt werden. Ein Sachverständigengutachten kann dabei helfen, höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen.

Hinweis: Die Kosten (Honorar) sind steuerlich absetzbar.